Cafards en location : qui doit payer la désinsectisation ?

À retenir

• Le bailleur doit fournir un logement décent, et la loi précise depuis 2018 qu'il doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.
• Le coût du traitement lui incombe donc en principe, sauf s'il établit que l'infestation vient du locataire — ce qui est difficile à démontrer pour des blattes.
• En immeuble, l'essentiel se joue au niveau du syndic : les parties communes et les colonnes techniques relèvent des charges communes.
• Un traitement appartement par appartement, non coordonné, échoue presque toujours.

Le fondement : la décence du logement

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent, dont les caractéristiques sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

L'article 142 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN) a ajouté à cette définition que le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Les blattes entrent dans ce champ. L'obligation vaut à la remise des clés comme pendant toute la durée du bail.

Pourquoi le locataire est rarement en tort

La règle générale — le bailleur paie, sauf s'il démontre que l'infestation est imputable au locataire — joue nettement en faveur du locataire dans le cas des blattes, pour une raison factuelle.

La blatte germanique se propage par les réseaux techniques de l'immeuble : colonnes d'eau, gaines électriques, vides sanitaires, conduits de ventilation. Elle circule d'un logement à l'autre sans jamais passer par une porte. Un bailleur qui voudrait imputer l'infestation à son locataire devrait donc écarter cette voie de propagation, ce qui est en pratique rarement possible dès lors que d'autres logements sont concernés.

À l'inverse, un locataire isolé dans un immeuble sain, avec un historique clair d'introduction (mobilier de récupération, cartons), se trouve dans une position plus fragile.

Ce qui compte, dans les deux cas : savoir si les voisins sont touchés. C'est l'élément déterminant, et c'est une information que vous pouvez recueillir avant tout courrier.

La marche à suivre

1. Confirmer l'espèce et l'ampleur. Une blatte isolée n'est pas une infestation ; des individus jeunes ou des traces dans plusieurs pièces le sont.
2. Interroger le voisinage et le gardien. Si d'autres logements sont concernés, le dossier change de nature — et de destinataire.
3. Signaler par écrit au bailleur, en recommandé avec accusé de réception, en mentionnant les logements voisins touchés s'il y en a.
4. Signaler en parallèle au syndic quand l'immeuble est en copropriété, en demandant explicitement le traitement des parties communes et des colonnes.
5. Conserver les preuves : photos datées, courriers, réponses, devis.

Quand l'immeuble entier est concerné

C'est le cas le plus fréquent, et celui où la solution est collective.

L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndic d'administrer l'immeuble et d'assurer sa conservation. Il lui permet d'engager les travaux nécessaires en cas d'urgence sans attendre un vote de l'assemblée générale — une infestation avérée relève de ce cas. Le coût du traitement des parties communes est réparti sur les charges communes.

En pratique, un traitement efficace suppose une intervention coordonnée : parties communes, colonnes techniques et l'ensemble des logements concernés, dans une même fenêtre de temps. Traiter les appartements les uns après les autres, au fil des plaintes, revient à déplacer la colonie.

Si le bailleur ne fait rien

La voie est la même que pour tout manquement à la décence : mise en demeure écrite, puis saisine gratuite de la commission départementale de conciliation si aucune réponse n'intervient dans un délai de deux mois, puis le juge. Depuis le 1er octobre 2023, une tentative de résolution amiable est un préalable obligatoire à la saisine du juge pour les litiges inférieurs à 5 000 €.

L'ADIL de votre département vous accompagne gratuitement dans ces démarches.

Et pour un local professionnel ?

Un restaurant, un commerce alimentaire ou une cuisine collective ne relèvent pas de la décence du logement mais de la réglementation sur l'hygiène des denrées alimentaires, avec ses propres exigences de plan de lutte et de traçabilité. Le sujet est traité en détail dans notre page dédiée aux blattes en restaurant.

FAQ

Le propriétaire doit-il payer la désinsectisation des cafards ? En principe oui, au titre de l'obligation de délivrer un logement décent exempt d'infestation. Il ne s'en dégage qu'en démontrant que l'infestation est imputable au locataire, ce qui est difficile lorsque l'immeuble est concerné.

Mon voisin refuse de faire traiter son appartement, que faire ? Vous ne pouvez pas l'y contraindre directement. Passez par le syndic : c'est lui qui peut organiser une intervention coordonnée et faire valoir l'intérêt collectif. Signalez par écrit, en documentant la propagation.

Puis-je faire traiter moi-même et demander le remboursement ? C'est risqué : un remboursement suppose en général une mise en demeure préalable restée sans effet, et une décision. Mettez le bailleur en demeure avant d'engager la dépense, sous peine de la garder à votre charge.

Les charges de désinsectisation peuvent-elles m'être refacturées ? Le traitement des parties communes relève des charges communes, dont une partie peut être récupérable sur les locataires selon la nature de la prestation. Le traitement de votre logement en réponse à un manquement à la décence, lui, n'a pas à vous être refacturé.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 6.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 142.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 18.
• Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).

Page d'information sur le droit français applicable, sans portée de consultation juridique. Les situations locatives s'apprécient au cas par cas ; l'ADIL de votre département renseigne gratuitement locataires et propriétaires.